Como participar de leilão de apartamento?

Leilão de imóveis pode proporcionar descontos de até 80%

É cada mais comum a realização de  leilões de imóveis  retomados por grandes bancos, vendidos por interesse de empresas e pessoas físicas ou postos à venda por decisão judicial. E o brasileiro está investindo cada vez mais na modalidade, que garante a compra com um  desconto que pode chegar a 80% . Mas, antes de entrar num pregão, é preciso tomar cuidados. Por isso, o EXTRA reuniu  oito dicas .

Os compradores de leilões vão de investidores a compradores em busca de uma boa oportunidade de adquirir a casa própria. Em geral, os pagamentos dos bens arrematados são feitos à vista, mas há opções de parcelamento e até de financiamento. Os leilões também incluem diferentes imóveis: de casas e apartamentos a escritórios, galpões, terrenos e fazendas. 

De acordo com a Sold Leilões, nos últimos anos houve a democratização do acesso e o aumento interesse pela modalidade. Apenas em 2020, a empresa leiloou três mil imóveis. Nos primeiros três meses deste ano, foram 620 (sendo 150 arrematados). Os valores variaram de R$ 10 mil a R$ 20 milhões.

Andréia Tavares, diretora comercial de imóveis da Sold Leilões, recomenda que o interessado em participar de um leilão leia atentamente o edital da concorrência:

"O consumidor precisa observar se o imóvel está ocupado, ter ciência que além do valor do imóvel haverá a comissão do leiloeiro (5%) e estar atento às possíveis dívidas, como condomínio e IPTU, e às despesas de documentação. É muito importante também atentar para as condições de pagamento."

Daiane Gomes, de 37 anos, que trabalha com decoração, comprou um apartamento na Taquara, na Zona Oeste do Rio, em janeiro de 2020, por meio de um leilão:

"Mesmo com a pandemia, eu consegui tirar a pessoa que ocupava o imóvel de forma amigável e, três meses depois, o vendi por R$ 90 mil a mais."

Essa, porém, não foi sua primeira experiência.

"Eu já tinha comprado um apartamento na região da Vila Militar, que vendi após cinco meses. Ganhei R$ 65 mil. Pretendo comprar muitos outros. Na situação em que o Brasil está, não há nada mais rentável" diz Daiane, que contou com a assessoria da Investmais.

Como é possível participar

Para participar de um leilão de imóveis, é preciso ter mais de 18 anos e se cadastrar junto ao leiloeiro responsável, habilitando-se para dar lances. Em geral, é preciso preencher um formulário e apresentar documentos (identidade, CPF, comprovante de residência etc.), além de aceitar os termos e condições do site.

Antes de qualquer cadastramento, no entanto, é preciso checar se a página é segura. Confira o endereço eletrônico e observe se a grafia está correta. Procure saber também sobre a reputação do leiloeiro. E não pague nada adiantado.

Os pregões podem ser presenciais, mas são cada vez mais comuns as vendas on-line. Em média, os imóveis são ofertados com descontos em torno de 50% do valor de avaliação, mas o percentual pode ser maior. Há também três tipos de leilões: judiciais (por determinação de um juiz, no trâmite de uma ação, para o pagamento de uma dívida); de estoque/patrimônio (extrajudiciais, feitos por pessoas físicas ou empresas que querem vender imóveis para ter liquidez) e por falta de pagamento (extrajudiciais, feitos por instituições financeiras e/ou incorporadoras).

Oportunidade de fazer um bom negócio

Renato Coelho, de 44 anos, dono de uma incorporadora, comprou um terreno em Angra dos Reis, na Costa Verde, em setembro de 2020, com o intuito de construir casas.

"Estamos na fase de projeto. Devemos lançar o empreendimento entre agosto e dezembro. Participar de leilão não é algo que eu faça com frequência. Mas apareceu a oportunidade. Dependendo do leilão, (a transação) é mais simples, com menos risco", diz Coelho, que teve a consultoria da Bidyou Assessoria de Investimentos em toda a operação.

O valor de avaliação do terreno estava dentro esperado:

"Por isso, arrematamos na primeira praça (primeira tentativa de venda), pelo valor de R$ 2,1 milhões."

Eu recomendo o leilão, desde que a pessoa que vai participar esteja bem assessorada por alguém que tenha expertise nesse tipo de negócio. O profissional deve acompanhar todo o processo.

O que dizem os bancos

O Bradesco, por exemplo, leiloa imóveis com desconto médio de 30%. Em 2020, foram ofertados 1.600 bens. No primeiro trimestre deste ano, 450. Em geral, de 65% a 80% dos imóveis oferecidos são vendidos. Informações são obtidas em www.bradesco.com.br.

Na Caixa Econômica Federal, por ano, são leiloados cerca de 20 mil imóveis. Em 2020, ano de pandemia, foram 8.164. O valor médio de venda ficou em R$ 294 mil. No primeiro trimestre deste ano, 791 bens foram vendidos nesta modalidade. O endereço para consulta é www.caixa.gov.br/ximoveis .

Como exemplo de expansão do segmento, o Banco do Brasil (BB) registrou um crescimento de 37% nas vendas de imóveis em leilão de 2019 para 2020. Foram 566 bens arrematados, contra 775. Considerando somente os imóveis retomados, a alta foi de 51% (477 bens, em 2019, contra 719, no ano passado). Os imóveis podem ser consultados no site seuimovelbb.com.br.

Procurados, Itaú e Santander não deram informações sobre os leilões que promovem.

Oito dicas para não cair em ciladas

Atente para os detalhes do edital

Antes de comprar um imóvel em leilão, é preciso ler bem o edital para verificar as particularidades do bem e as condições da transação.

O edital costuma informar a data do leilão, o valor mínimo, o estado de conservação, quem é o vendedor e de quem são as responsabilidades pelos custos excedentes, como impostos e taxas de condomínio.

Busque outras informações sobre o imóvel

É importante procurar informações sobre o valor de avaliação do imóvel (além do que está descrito no edital, que nem sempre é o valor real). A partir daí, estabeleça o valor máximo que está disposto a pagar. Não sei deixe levar pela empolgação.

Verifique se o bem está ocupado

Em caso afirmativo, é importante considerar que, caso seja necessário buscar a Justiça para a desocupação do imóvel, o processo pode ser longo. Há casos, inclusive, em que os moradores contestam a realização do leilão. Então, se tiver pressa em dispor do bem, talvez essa modalidade de compra não seja uma boa opção.

Vale lembrar que, ao concluir a compra num leilão, o novo proprietário ganha uma carta de arrematação para solicitar a desocupação.

Transações pela internet

Com a pandemia e o avanço da tecnologia, cada vez mais se opta por realizar leilões pela web. Até a apresentação do imóvel é feita de forma virtual. O ideal, no entanto, se for possível, é que o interessado visite a casa ou o apartamento, de preferência acompanhado de um profissional que entenda de reformas. Assim, ele poderá avaliar a necessidade de reparos e estimar os gastos.

Observe a vizinhança

Ainda que não seja possível ir ao imóvel, é importante visitar os arredores, verificar o comércio local e os serviços disponíveis, e conversar com a vizinha, inclusive, sobre a segurança na região.

Considere todos os custos, e não apenas o valor do bem

É importante levar em conta a comissão do leiloeiro e as taxas cobradas para o registro do bem, assim como o total a pagar de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). No caso do município do Rio, o percentual é de 3% sobre o valor da transação.

Procure ajuda especializada

Um imóvel pode ir a leilão por atraso no pagamento das prestações do financiamento ou por dívidas de condomínio ou IPTU. O bem, então, é retomado pelo banco ou por via judicial. Por isso, é bom consultar um advogado que ajude a levantar as dívidas do atual morador ou proprietário, assim como possíveis ações contra ele.

Faça logo o registro

Para que o bem comprado não seja arrematado em outro leilão, é necessário comunicar a aquisição ao cartório o mais rapidamente possível.

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