Por Mariella Melo Nery Dantas
Muito se discute acerca da compra e venda de imóvel herdado quando ainda não se regularizou a situação desse patrimônio para o(s) herdeiro(s). As dúvidas surgem, principalmente, quando no intuito de se obter o montante suficiente para arcar com os custos do inventário e partilha, se pretende alienar um bem imóvel antes mesmo de dar início ao procedimento.
Já para desmitificar a questão: SIM, É POSSÍVEL VENDER UM IMÓVEL OBEJTO DE HERANÇA MESMO QUE O PROCESSO DE INVENTÁRIO AINDA ESTEJA PENDENTE! É o que passamos a explicar.
Primeiro vale a pena esclarecer alguns pontos do Direito Sucessório para facilitar o entendimento da questão.
Conforme ensinamentos de Clóvis Beviláqua, “a sucessão hereditária abre-se com a morte do autor da herança. Desde esse momento, opera-se a transmissão da propriedade e da posse dos bens, substituindo-se os sujeitos das relações jurídicas.” Isto é, com a morte do indivíduo, por consequência automática e imediata, todo o seu patrimônio é transmitido aos herdeiros (art. 1.784, do Código Civil), e, posteriormente, esse ato transmissivo será formalizado através do inventário.
Nesse sentido, inventário é o procedimento mediante o qual se faz um levantamento de todos os bens, direitos e dívidas deixados pelo falecido para que ocorra a partilha e transferência de todos os bens e haveres para os herdeiros.
O inventário pode ser judicial ou extrajudicial. O primeiro acontece necessariamente quando há testamento, herdeiros incapazes ou menores. O segundo, por sua vez, é realizado diretamente no cartório por meio de escritura pública, e pode ser feito quando não há testamento, sendo todos os herdeiros capazes e concordes quanto à partilha dos bens. Em ambos os casos, no entanto, é essencial a participação de um advogado.
Dito isso, cumpre esclarecer que existe a possibilidade de alienação de um bem imóvel antes ou durante qualquer das duas formas.
Caso ainda não se tenha dado início ao processo de inventário, é possível a venda de um imóvel objeto de herança através de uma cessão onerosa dos direitos hereditários. Tal contrato é realizado em cartório, e deve ser necessariamente lavrado mediante escritura pública, conforme estabelece o art. 1.793, do Código Civil.
Na cessão, temos de um lado os cedentes, que são os herdeiros, e, do outro, o cessionário, aquele a quem serão cedidos e transferidos os direitos da sucessão. Em outras palavras, o cessionário entrará na sucessão como se herdeiro fosse, recebendo a herança com todos os seus bônus e ônus, se tornando habilitado e legítimo a promover o inventário.
Para que seja celebrada a cessão de um bem individualizado, certo e determinado do espólio, é imperioso que todos os herdeiros façam parte do negócio, já que até a partilha, a herança é considerada bem imóvel indivisível, ou seja, não pode ser fracionada. Dessa maneira, a sub-rogação do cessionário como se herdeiro fosse, relaciona-se tão-somente ao que for particularmente negociado.
Vale ressaltar, no entanto, que a cessão de direitos hereditários vai apenas garantir a venda, devendo o inventário ser realizado para que, ao final, a propriedade do bem seja definitivamente transferida ao cessionário.
De outro lado, a forma mais segura – e provavelmente também mais demorada - para se realizar a transação é, sem dúvidas, mediante alvará judicial, no curso do processo de inventário. É dizer, conforme art. 619, do Código de Processo Civil, o inventariante deve requerer autorização do juiz para alienar imóvel objeto de inventário, enquanto ainda estiver pendente a partilha de bens, devendo justificar o motivo da antecipação da venda.
Seja qual for a escolha da maneira como se dará a compra e venda do patrimônio herdado, mediante cessão de direitos hereditários ou alvará judicial, incidirá no negócio dupla tributação, uma vez que ocorrerá duas transmissões sucessivas do bem. A primeira do falecido para o(s) herdeiro(s) e como transmissão “causa mortis” incidirá o ITCMD (imposto de transmissão causa mortis e doação), imposto Estadual devido por toda pessoa física ou jurídica que receber bens ou direitos como herança, diferença de partilha ou doação. A segunda relativa à cessão do herdeiro para o cessionário, ocorrendo uma transmissão entre vivos do bem imóvel, em que haverá a incidência do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos), de competência do Município, conforme estabelece o art. 35, do Código Tributário Nacional.
A grande e principal questão, de qualquer dos negócios a serem celebrados, é tomar as devidas precauções para que surpresas posteriores não ocorram. Antes da compra e venda, deve-se sempre avaliar os vendedores e o imóvel em questão, para se certificar da inexistência de restrições ou dívidas que possam comprometer o bem a ser adquirido. Nesse contexto, a assistência de um advogado é fundamental!