Aprenda tudo sobre a lei do inquilinato e mande bem na prova do TJDFT. Show
Olá, estrategistas! Como vão os estudos? Esperamos que estejam com todo o gás, pois o edital do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios trouxe 112 vagas para os cargos de Analista Judiciário e Técnico Judiciário e as oportunidades oferecem salários iniciais que podem chegar a R$12.455,30, dependendo do cargo almejado. A prova está cada vez mais perto e esperamos que vocês já estejam bem afiados para o certame. Então, sem mais delongas, vamos estudar sobre a Lei do Inquilinato para o TJDFT. Considerações Iniciais – Lei do Inquilinato para o TJDFTPrimeiramente, é importante saber que, por se tratar de uma lei bastante longa e com muitos detalhes, resolvemos dividi-la em duas partes. Esta primeira parte tratará da locação em si, ok? E, em um próximo artigo, trataremos mais detalhadamente a parte que se refere aos procedimentos. Dito isso, vamos logo aos estudos. O que a lei do inquilinato regula, afinal?Antes de mais nada, devemos ressaltar que a Lei Nº 8.245/91, conhecida como lei do inquilinato, regula a locação de imóvel urbano. Isso quer dizer que ela não instrui todos os tipos de locações. Em seu Art. 1º, parágrafo único, a referida lei traz as hipóteses de locação que não são regulamentadas por elas, mas sim pelo Código Civil e por leis especiais. Vamos ver quais são elas?
Denúncia da locação:De acordo com a lei do inquilinato, o locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado através de aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Caso não haja aviso anterior, o locador poderá exigir um mês de aluguel e encargos. Em se tratando de imóvel que for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se: a) a locação for por tempo determinado b) o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação c) esteja averbado junto à matrícula do imóvel. O promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo, terão idênticos direitos. Neste caso, a denúncia deverá ser feita no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso. Após esse prazo, presume-se a concordância na manutenção da locação. Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Hipóteses de desfazimento da locação – Lei do Inquilinato para o TJDFT
Morte do locador ou do locatário – Lei do Inquilinato para o TJDFTEm caso de morte do locador, a lei entende que a locação deverá ser transmitida aos herdeiros. Contudo, morrendo o locatário, deverão ficar sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
Bom, mas e se houver divórcio entre o cônjuge e o locatário antes da morte? A lei assegura que, em casos de separação (de fato ou judicial), divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial deverá prosseguir automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. A sub-rogação mencionada acima deverá ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia. Neste caso, o fiador poderá se eximir das suas responsabilidades no prazo de 30 dias, a contar do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, permanecendo os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. TOME NOTA: A demora do locador em manifestar formalmente sua oposição não presume o consentimento.. Sublocações – Lei do Inquilinato para o TJDFTDesde já, cabe dizer que a sublocação de imóvel, nada mais é, do que o locatário oferecer para um terceiro o imóvel ou parte dele, cobrando um valor de aluguel pela negociação. De acordo com a lei, via de regra, deverão ser aplicadas as mesmas disposições inerentes às locações nas hipóteses de sublocações. Caso a locação original sofra a rescisão ou termine seu contrato, assim também será em relação às sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador. Cabe ressaltar que a lei do inquilinato preleciona que o aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação. Do mesmo modo, em se tratando de habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação. Desta forma, caso o valor do aluguel ultrapasse os valores acima definidos, o sublocatário tem o direito de reduzir o aluguel até o limite estabelecido. TOME NOTA: O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pelo valor que dever ao sublocador e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide. Aluguel – Lei do Inquilinato para o TJDFTAntes de mais nada, é importante dizer que a convenção do aluguel é livre. Contudo, apesar de ser livre, a lei do inquilinato veda a estipulação do pagamento do aluguel em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Nesse sentido, a lei ainda ensina que é possível e plenamente legal que as partes fixem um novo valor para o aluguel, insiram ou modifiquem cláusula de reajuste. Mas, caso não haja acordo entre locador ou locatário, ambos poderão pedir revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao valor de mercado, após três anos de vigência do contrato. É importante lembrar também que, nesses casos, a lei do inquilinato veda que o locador exija o pagamento antecipado do aluguel. TOME NOTA: O locador poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel quando se tratar de locação por temporada. Deveres do locador e do locatário – Lei do Inquilinato para o TJDFTDeveres do locador:Dentre alguns deveres do locador, estão:
TOME NOTA: Despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício. Deveres do locatário:A lei do inquilinato traz também os deveres do locatário, vamos ver alguns deles:
Direito de preferência – Lei do Inquilinato para o TJDFTDe acordo com a lei do inquilinato, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar a ele o conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. O direito de preferência não alcança os casos de: a) perda da propriedade b) venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Prazo para manifestar o direito de preferência:O locatário deverá se manifestar no prazo de 30 dias, a contar da ciência. Desta forma, caso não se manifeste, o direito de preferência do locatário caducará. TOME NOTA: Caso o locatário aceite a proposta, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta a responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes. Benfeitorias – Lei do Inquilinato para o TJDFTPrimeiramente, antes de entrar no mérito da lei, vamos relembrar rapidamente o que são benfeitorias e os seus tipos? Benfeitoria pode ser entendida como toda obra realizada na estrutura de um bem com a intenção de conservar, melhorar ou proporcionar prazer ao seu proprietário. Desta forma, o Código Civil afirma que as benfeitorias podem ser: necessárias, úteis ou voluptuárias. De acordo com a lei do inquilinato, as benfeitorias necessárias, ou seja, aquelas que tem a finalidade de conservar o bem para evitar a sua deterioração, quando introduzidas pelo locatário (ainda quando não autorizadas pelo locador) serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Já as benfeitorias úteis, que podem ser entendidas como aquelas que facilitam ou aumentam o uso do bem, quando feitas pelo locatário também são indenizáveis. Contudo, nesse caso, a autorização do locador precisa acontecer. Por fim, as benfeitorias voluptuárias, que são aquelas de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, não serão indenizáveis, podendo ser retiradas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. Garantias locatícias – Lei do Inquilinato para o TJDFTNo contrato de locação, pode o locador exigir do locatário uma das seguintes modalidades de garantia: a) caução b) fiança c) seguro de fiança locatícia. d) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. TOMA NOTA: O locador não pode exigir mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade. Em regra, as garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada por prazo indeterminado, salvo disposição contratual em contrário. Tipos de caução:A lei do inquilinato nos diz que a caução poderá ser em bens móveis ou imóveis. Bens móveis: Deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos. Bens imóveis: Deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula. Dinheiro: Poderá ser equivalente a no máximo três meses de aluguel, devendo ser depositada em caderneta de poupança. Ao final da locação, o valor depositado já corrigido será revertido em benefício do locatário. Títulos e ações: Deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras. Substituição de fiador ou da modalidade de garantia – Lei do Inquilinato para o TJDFTO locador poderá pedir a substituição de fiador ou da modalidade de garantia, nas seguintes hipóteses:
O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo. Penalidades criminais e civis – Lei do Inquilinato para o TJDFTA lei elenca alguns crimes e contravenções penais referentes às condutas dos locadores e locatários, conforme veremos a seguir. Hipóteses de Contravenção PenalQuem praticar as condutas abaixo, irá incorrer em contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.
Hipóteses de crime de ação públicaA pessoa que praticar as condutas abaixo, incorrerá em crimes de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
TOME NOTA: Nas hipóteses acima, o prejudicado pode reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se alugado novamente o imóvel. NulidadesSão nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem suprimir os objetivos da lei, que proíbam a prorrogação ou que afastem o direito à renovação. Locação residencialA lei dispõe que, nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Após findar o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, será presumida a prorrogação da locação por prazo indeterminado. Caso ocorra a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. Retomada do imóvel:Nesse sentido, como vimos acima, quando a locação for ajustada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, após findar o prazo, será considerada prorrogada por tempo indeterminado. Contudo, a lei concede a possibilidade de retomada do imóvel nas seguintes hipóteses:
Locação para temporada – Lei do Inquilinato para o TJDFTDe acordo com a lei do inquilinato, a locação para temporada é aquela destinada à residência temporária do locatário contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja o imóvel mobiliado ou não. Desta forma, caso o imóvel esteja mobiliado, deverá constar no contrato a descrição e o estado dos móveis e utensílios inclusos. Diferente dos contratos de locação normais, na locação para temporada, o locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos. Contudo, após findar o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, a locação será considerada por tempo indeterminado e o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. TOME NOTA: Caso ocorra a prorrogação da locação por temporada, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início. Locação não residencialLocação não residencial é aquela quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel for destinado ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
Locação de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, entidades religiosasDe acordo com a lei, as locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido nas seguintes hipóteses: a) por mútuo acordo; b) em decorrência da prática de infração legal ou contratual; c) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; d) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. e) se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de 50% da área útil. Fim do prazo dos contratos de locação não residencialNos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedido ao locatário trinta dias para a desocupação. Direito a renovação do contrato de locação não residencialO direito à renovação do contrato estende – se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
Nesse sentido, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences. Conclusão – Lei do Inquilinato para o TJDFTEsperamos que esse pequeno resumo sobre a Lei do Inquilinato para o concurso TJDFT tenha sido útil para vocês. Contudo, ressaltamos que este artigo não tem a finalidade de esgotar a matéria, pois, para que vocês dominem a banca organizadora é de grande importância que estudem pelas aulas em PDF do Estratégia. Conheçam também o Sistema de Questões do Estratégia. Afinal, a única maneira de consolidar o conteúdo é através da resolução de questões. Um excelente estudo a todos! Renata Sodré Cursos e AssinaturasPrepare-se com o melhor material e com quem mais aprova em Concursos Públicos em todo o país! Concursos abertos Concursos 2022 Assinatura de ConcursosAssinatura de 1 ano ou 2 anos Quais são as modalidades de garantia locatícia elencada pela Lei do Inquilinato?Garantidas pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) as modalidades de garantias locatícias podem ser: caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Elas são importantes para proteger tanto o locador quanto o locatário e claro a Imobiliária como intermediadora do contrato.
Quais são as modalidades de garantia do contrato de locação?As garantias no contrato de locação imobiliária têm como objetivo assegurar o cumprimento das obrigações assumidas pelo inquilino no decorrer do tempo de locação, por isso são de grande importância.. Caução;. Fiança;. Seguro Fiança; e.. Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento.. Quais são as modalidades de garantia?Caução, Seguro garantia e Fiança bancária. A regra é a exigência de até 5% do valor do contrato, sendo que em contratações de grande vulto e complexidade este limite é de até 10% do valor do contrato.
Quantas modalidades de garantia O locador pode exigir?A existência de quatro modalidades de garantias locatícias justifica-se para que locador e locatário possam definir, de acordo com as especificidades do contrato e as possibilidades do locatário, a melhor forma de garantia para o contrato em negociação.
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